Оценка недвижимости методами доходного подхода

При проведении оценки недвижимости часто возникают ситуации, когда оценщику не удается найти достоверную и актуальную информацию о ценах продажи (ценах совершенных сделок) или ценах предложений к продаже объектов, совпадающих с объектом оценки по главным параметрам, определяющим его рыночную стоимость.

Это особенно актуально для нетиповых объектов недвижимости, чаще всего это промышленные сооружения различного назначения, для которых, зачастую, бывает очень сложно найти аналоги, представленные к продаже, а если все-таки аналоги находятся, то они могут принадлежать географически к другому региону, что затрудняет сопоставление объектов. Но даже, если цены открытого рынка известны, бывает полезно оценить объект недвижимости с позиций доходного подхода, то есть основываясь на расчете возможных доходов, которые может получить собственник объекта, ведь получаемый чистый доход характеризует экономическую целесообразность вложения капитала в данный объект.

Простейший метод оценки недвижимости из доходного подхода - это метод капитализации дохода. Суть его сводится к тому, что если известен чистый доход, то есть доходы минус необходимые расходы, включающие в себя расходы на текущий ремонт, управление объектом, страхование и прочие необходимые траты, то можно связать доходы и стоимость простым соотношением:

V=D/S;
где:
V - стоимость объекта;
D-чистый доход;
S - ставка капитализации;

Если доход и стоимость - понятия очевидные, то о ставке капитализации стоит сказать немного подробнее. Ставка капитализации состоит из двух частей: S=S1 + S2; где: S1 - ставки дисконтирования, которая отражает доходность вложений в недвижимость, которая существует на рынке, с учетом рисков вложений в данный объект, и S2 - ставки возврата капитала, которая учитывает срок экономической жизни данного объекта. Ставку возврата капитала можно рассчитать как 1/Т, где Т-срок экономической жизни объекта оценки в годах.

Несмотря на очевидность и простоту приведенной формулы она достаточно точно устанавливает соотношение между рыночной стоимостью недвижимости и доходами от ее эксплуатации, результаты, полученные с ее помощью, служат надежным ориентиром действительной рыночной стоимости объекта, и даже профессиональные оценщики используют этот метод для проведения расчетов

Автор: Ципрут А.А.